Rechtsanwälte Wagner + Gräf

Die 3 wichtigsten Themen bei der Vermietung von Gewerberäumen

In gewerblichen Mietverhältnissen liegt der Fokus der Vertragsparteien häufig auf den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und deren rechtliche Ausgestaltung spielt nur eine untergeordnete Rolle.

Dabei bestehen von Gesetzes wegen größere Gestaltungsmöglichkeiten als bei Wohnraummietverhältnissen, die teils erhebliche wirtschaftliche Konsequenzen haben können. Diese Möglichkeiten gilt es bei Vertragsverhandlungen zu nutzen und die getroffenen Vereinbarungen rechtswirksam zu fixieren. Im Folgenden erfahren Sie, worauf es hierbei ankommt:

1. Das Schriftformerfordernis

Müssen Gewerberaummietverträge schriftlich geschlossen werden?

Mietverträge über Geschäftsräume können grundsätzlich formfrei geschlossen werden, d.h. auch mündlich. Derart abgeschlossene Mietverträge können nach den gesetzlichen Vorschriften ordentlich gekündigt werden, und zwar spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres. Mieter und Vermieter können also zum 31.03., 30.06., 30.09. und 31.12. eine Kündigung aussprechen, jeweils mit einer Frist von 6 Monaten abzüglich der Karenzzeit von 3 Werktagen. Hiervon abweichende vertragliche Vereinbarungen sind üblich und sinnvoll.

Warum ist ein schriftlicher Mietvertrag wichtig?

Gerade zu Beginn eines Mietverhältnisses bestehen beiderseitige Interessen an einer langfristigen Bindung des Vertragspartners an den Mietvertrag: häufig sind hohe Investitionen erforderlich, um die Geschäftsräume nach den Bedürfnissen und Wünschen des Mieters umzugestalten; Privat- und Geschäftskunden schätzen eine Kontinuität der Erreichbarkeit, einschließlich einer gleichbleibenden Geschäftsadresse.

Um einen Mietvertrag für längere Zeit als 1 Jahr zu schließen (z.B. für eine Festlaufzeit von 5 oder 10 Jahren, gegebenenfalls mit Verlängerungsoption), ist zwingend die Einhaltung der Schriftform erforderlich. Dies gilt nicht nur für die Vereinbarung über die Laufzeit, sondern für alle Haupt- und Nebenpflichten gleichermaßen, wie auch für alle Änderungen und Nachträge des Vertrages, die eine längere Wirkung als 1 Jahr haben sollen.

Was bedeutet „Schriftform“?

„Schriftform“ ist gesetzlich in § 126 BGB definiert. In Bezug auf einen Mietvertrag ist erforderlich, dass eine von beiden Parteien unterzeichnete einheitliche Urkunde vorliegt. Eine einheitliche Urkunde liegt nicht vor, wenn die beiderseitigen Willenserklärungen nur in einem Briefwechsel enthalten sind oder der Schriftverkehr nur per Telefax bzw. E-Mail geführt wird. In welcher Art und Weise eine gedankliche oder körperliche Verknüpfung zwischen Anlagen, Änderungen oder Nachträgen zum (Kern-)Mietvertrag erfolgen muss, hängt vom Einzelfall ab : nach wie vor führen z. B. nicht ausreichend dokumentierte Mieterhöhungen, bloße mündliche Vereinbarungen über die zusätzliche oder vorzeitig endende Anmietung von Pkw-Stellplätzen oder schlicht fehlende Vertragsanlagen mit wesentlichem Inhalt häufig zu Verstößen gegen das Schriftformerfordernis.

Welche Folgen haben Verstöße gegen das Schriftformerfordernis?

Wird die Schriftform nicht eingehalten, so gilt der Mietvertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen. Eine Kündigung ist dann zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Geschäftsraumes entsprechend den eingangs genannten Fristen möglich. Statt einer Festlaufzeit von z.B. 5 Jahren könnte das Mietverhältnis schon zum Ablauf von 1,5 Vertragsjahren beendet werden. Ein Schadensersatzanspruch gegen den Vertragspartner für nutzlos gewordene Investitionen oder für Umzugskosten wegen einer vermeintlich zu früh ausgesprochenen Kündigung und Beendigung des Vertrages besteht grundsätzlich nicht.

2. Die Minderung der Miete

Es ist Hauptpflicht des Vermieters, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache während des Vertragsverhältnisses zu gewähren, d.h. er hat dem Mieter die Mietsache zu überlassen und zu erhalten. Ist der Gebrauch der Mietsache eingeschränkt, kann der Mieter das Recht haben, die Miete zu mindern, unabhängig davon, ob dies der Vermieter zu vertreten hat oder nicht.

Wann ist ein Mietobjekt mangelhaft?

Dies kann z.B. der Fall sein, wenn das Mietobjekt selbst mangelhaft ist, sei es wegen einer zu geringen Fläche, Feuchtigkeit/Schimmel, unzureichender Beheizbarkeit/Kühlbarkeit o.ä. oder wegen Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, wie einer Verkehrsumleitung, Straßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw. und hierwegen ein Umsatz- oder Geschäftsrückgang zu verzeichnen ist. Eine nur unerhebliche Beeinträchtigung berechtigt nicht zur Minderung der Miete.

In welcher Höhe kann die Miete gemindert werden?

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Grad der Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Ist die Gebrauchstauglichkeit vollständig aufgehoben, ist der Mieter von der Zahlung der Miete gänzlich befreit. Möglich ist auch eine Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien über die Höhe der Minderung. Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, ist es zunächst Sache des Mieters, die Minderung anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu bemessen. Maßgebliche Kriterien hierfür können sein: räumlicher Umfang der Beeinträchtigung (nur einzelne Räume oder die ganze Fläche betroffen, Mangel an mitvermieteten Außenanlagen), Dauer, Grad und Art der Tauglichkeitsminderung (funktionelle oder nur optische Beeinträchtigung), Lage des Mietobjekts, Verwendungszweck der Mietsache usw. Ein Vergleich mit Minderungstabellen kann nur ein 1. Anhaltspunkt sein, ersetzt aber nicht das Erfordernis der Betrachtung der individuellen Verhältnisse.

Gilt das auch, wenn der Mieter den Mangel kannte?

Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache oder ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm die Minderungsrechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Minderung nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält. Entsteht ein Mangel während des laufenden Mietverhältnisses, ist Voraussetzung, dass der Mieter dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigt. Ist der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug, so kann der Mieter diesen Mangel selbst beseitigen und Aufwendungsersatz verlangen.

Kann das Minderungsrecht vertraglich ausgeschlossen werden?

Durch eine Klausel im Gewerberaummietvertrag kann die Minderung der Miete ausgeschlossen werden. Derartige Klauseln unterliegen der Inhaltskontrolle: sie können unwirksam sein, wenn sie intransparent sind oder den Mieter unangemessen benachteiligen. Übersteht eine Klausel aber diese Inhaltskontrolle, ist sie wirksam und der Mieter kann den Mietzins nicht einseitig mindern, auch wenn die Geschäftsräume nach seiner Auffassung Mängel aufweisen.

Gibt es darüber hinaus einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter?

Neben einem möglichen Mietminderungsrecht besteht für den Mieter einer mangelhaften Sache gegebenenfalls ein zusätzlicher Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung. Der Anspruch umfasst neben den unmittelbaren Mangelschäden auch „Begleitschäden“ wie entgangenen Gewinn, Investitionsaufwand, Umzugs- und Prozesskosten sowie gegebenenfalls auf dem Mangel beruhende Krankheitskosten für Arbeitnehmer.

3. Die Betriebskosten

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Zur Miete gehören nach den gesetzlichen Regelungen aber nicht die Betriebskosten. Diese werden jedoch regelmäßig durch mietvertragliche Vereinbarungen auf den Mieter umgelegt.

Welche Betriebskosten sind umlegbar?

Im Gewerberaummietverhältnis gilt nur die Heizkostenverordnung (HeizKV) zwingend, nicht jedoch die Betriebskostenverordnung (BetrKV), sodass auch darin nicht enthaltene Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden können. Um den Bestimmtheitserfordernissen zu genügen und ansonsten drohende Meinungsverschiedenheiten zu vermeiden, ist es ratsam, dass grundsätzlich alle Kostenarten detailliert aufgezählt werden.

Nach welchem Maßstab werden die Betriebskosten umgelegt?

Von Gesetzes wegen gibt es außerhalb der HeizKV keinen definierten Umlagemaßstab. Die Mietvertragsparteien sollten eine gerechte und praktikable Kostenverteilung vereinbaren. Für verbrauchsabhängige Kostenarten empfiehlt sich eine gesonderte Verbrauchserfassung und Abrechnung hiernach. Für verbrauchsunabhängige Kostenarten empfiehlt sich eine Abrechnung nach Nutzflächenanteil oder nach Kubikmeter umbauten Raums.

Muss eine Abrechnung über die Betriebskosten erstellt werden?

Leistet der Mieter, wie es häufig vereinbart wird, monatliche Vorauszahlungen auf die umgelegten Betriebskosten, ist der Vermieter verpflichtet, die Abrechnung über die tatsächlich angefallenen Betriebskosten in einer angemessenen Frist zu erstellen. Die Rechtsprechung zieht für die konkrete Bemessung des „angemessenen“ Zeitraums die gesetzliche Regelung des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB her, welche die Abrechnungsfrist im Wohnraummietrecht regelt. Danach ist die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf der vereinbarten Abrechnungsperiode zu erstellen.

Was passiert, wenn eine Abrechnung verspätet oder gar nicht erstellt wird?

Die 12-monatige Abrechnungsfrist ist – anders als bei Wohnraum – keine Ausschlussfrist. Dies bedeutet, dass der Vermieter auch nach ihrem Ablauf die Abrechnung erstellen und ggf. Nachforderungen gegenüber dem Mieter geltend machen kann.

Kann eine Abrechnung korrigiert werden?

Beide Mietvertragsparteien können eine Korrektur der Abrechnung vornehmen, solange der Saldo zwischen ihnen noch nicht verbindlich geworden ist. Wann eine Verbindlichkeit eintritt, ist – außer bei Vorliegen einer ausdrücklichen Erklärung – selten klar; die kommentarlose Entgegennahme der Auszahlung eines Guthabens oder die Zahlung eines Nachforderungsbetrages durch den Mieter können schon genügen.

Wie kann eine Korrektur erfolgen?

Gedankliche oder rechnerische Fehler müssen korrigiert werden. Fehlende formelle Angaben müssen ergänzt werden: Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe des Umlageschlüssels, Berechnung des Mieteranteils, Abzug der Vorauszahlungen. Materielle Fehler sind häufig schwierig aufzudecken: anhand der mietvertraglichen Vereinbarungen und der Abrechnungsunterlagen können Unstimmigkeiten geprüft und etwaige Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot aufgedeckt werden. Mieter sollten ihre Einwände so konkret wie möglich formulieren und dem Vermieter nachweisbar zukommen lassen.

Unsere Empfehlung für Sie

Die einzelnen Regelungsbereiche in Gewerberaummietverträgen sollten im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten optimiert werden. Es ist ratsam, dass sich beide Parteien im Vorfeld der Vertragsverhandlungen konkrete Informationen über das Objekt und den Vertragspartner einholen. Besondere Sorgfalt ist auf die Einhaltung der Schriftform zu verwenden, denn ein Verstoß hiergegen kann jahrelange Laufzeiten zunichte machen und erhebliche wirtschaftliche Einbußen nach sich ziehen. 

Die Autorin Manuela Ernstberger ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Mitarbeiterin der Rechtsanwälte Wagner + Gräf, Würzburg

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