B4B WIRTSCHAFTSLEBEN MAINFRANKEN Event

Round Table: Kein Stein bleibt auf dem anderen

Vehemente Diskussionen über Vorschriften-Dschungel, AusschreibungsParadoxa und die stark unterschiedliche Bereitschaft von Kommunen beim Entwickeln von Gewerbeflächen prägten den Round Table von B4B WIRTSCHAFTSLEBEN MAINFRANKEN zum Thema „Gewerbebau und Immobilien“.

Teilnehmer

  • Carolin Höhn, Sparkasse Mainfranken, Leiterin Gewerbekundenbetreuung, Immobilien- und Projektfinanzierungen
  • Markus Eckenweber, Architekt, ECKENWEBER | Bauleitung Projektleitung
  • Thomas Englisch, Bereichsleiter Kanal-Türpe Gochsheim GmbH & Co. KG
  • Marko Graf, Vertrieb Hallenbau und Stahlbau, Prokurist, Uhl GmbH
  • Stephan Haas, Haas + Haas Architekten Ingenieure
  • Michael Stenger, Photovoltaikanlagen Stenger GmbH
  • Daniela Obst, Anzeigenleiterin Mainfranken vmm wirtschaftsverlag 
  • Rainer Meder, Area Sales Manager vmm wirtschaftsverlag 
  • Ulrich Pfaffenberger, Chefredakteur vmm wirtschaftsverlag
  • Sebastian Schwarz, Redakteur B4BMAINFRANKEN.de

Sie können das gern so beantragen. Wir werden das dann ablehnen. Danach können Sie sich ja die Genehmigung einklagen.“ Wenn einem auf dem Amt beim Vorgespräch zu einem Bauprojekt diese Sätze begegnen, dann kann man schon ins Grübeln kommen. Darüber, ob der Weg übers Verwaltungsgericht heute schon automatisch Bestandteil eines Bauprojekts ist: Das wäre vermutlich sogar hinnehmbar, weil eine kalkulierbare Größe. Aber was dem Teilnehmer am 2. Round Table von B4B WIRTSCHAFTSLEBEN ­MAINFRANKEN, der diese Geschichte erzählte, vielmehr Sorgen macht: „Ist es für Behördenmitarbeiter heute tatsächlich schon so riskant, eine eigenständige Entscheidung zu treffen, dass sie den Vorgang lieber an Justitia weiterleiten?“

Einen Bauzeitplan einhalten kann man sich heutzutage abschminken

Es ging lebhaft zu bei dieser Gesprächsrunde zum Thema „Gewerbebau und Immobilien“ im Würzburger Museumsspeicher, zu der die Redaktion von B4BMAINFRANKEN.de und der vmm wirtschaftsverlag Branchenexperten aus der Region eingeladen hatte. Denn es sollte nicht bei dieser einen Episode bleiben. „Ob ich mit einem Auftrag über 400 Euro winke oder mit einem über 400.000 – ich bekomme kein Angebot“, schilderte Thomas Englisch akute Erfahrungen. Er, im Hauptberuf Bereichsleiter beim Kanal-Spezialisten Türpe, verantwortet derzeit zusätzlich als Projektleiter den Umzug der Unternehmenszentrale von Gochsheim nach Gerolzhofen. „Ich bin nur noch am Hinterhertelefonieren. Ich habe nichts anderes mehr zu tun. Aber trotzdem komme ich nicht voran. Bauzeitpläne kann man gerade vergessen.“

Vor allem beim letzten Satz fand Englisch breite Zustimmung in der Runde. So mancher am Tisch konnte Ähnliches berichten, so auch Photovoltaik-­Unternehmer Michael Stenger, dessen Teil der Arbeit „grundsätzlich zuletzt“ zum Zuge kommt: „Bauzeitpläne können Sie grün anmalen und den Hasen geben“, so sein zugespitzter Kommentar. „In den vergangenen fünf Jahren ist es eher selten gelungen, eine Installation termingerecht wie geplant abzuschließen. Geht man den Ursachen auf den Grund, so stößt man beispielsweise auf den Aspekt ,Personalmangel‘. Unter anderem dadurch kommt es immer wieder zu zeitlichen Verzögerungen.“ Da die PV-Anlage eben immer eines der letzten Gewerke ist, summieren sich diese Verzögerungen auf. Herr Stenger betonte jedoch auch sein Verständnis für die anderen Gewerke und berichtete trotz vieler Widrigkeiten immer alle PV-Anlagen zur größten Kundenzufriedenheit installiert zu haben.

Diese Verzögerungen führen im Gefüge der strikt aufeinander aufbauenden Gewerke eines Bauprojekts offenbar im Fall einer Störung schnell zu einem Dominoeffekt und damit zu Instabilität. Weshalb sie, wie Wasserbälle im Schwimmbecken, während der ganzen Gesprächsrunde immer wieder an die Oberfläche sprangen. Darum später noch mehr dazu.

Denn um die Problematik nicht eingehaltener Zeitpläne in ihrem kompletten Umfang zu erkennen, sollte man, ganz offenkundig, nicht nur organisatorische Aspekte betrachten – etwa, weil bei einem Umzug der Abbau der Abteilungen an der einen Stelle sowie deren Aufbau am neuen Ort geplant und vorbereitet werden müssen. Gravierender sind die Sorgen der Bauherren, wenn es um die Finanzierung geht oder gar noch um Fördermittel. „Wenn wir mit Kunden über Finanzierungen sprechen, befassen wir uns stets auch mit Alternativen für ein ,Was geschieht, wenn ...‘ Denn Finanzierungen sind nicht mehr zuverlässig kalkulierbar. Stattdessen trifft man Annahmen, entwickelt Szenarien“, bestätigte Carolin Höhn von der Sparkasse Mainfranken. Das sei gerade bei Fördermitteln kritisch, wenn der bewilligte Antrag mit Fristen verbunden ist, die nicht verfallen dürfen.

Behördenwahnsinn: Von Salamitaktiken und Fallbeilen

Wovon fast jeder Anwesende zu berichten wusste, war die anfänglich geschilderte „Abwehrhaltung im Amt“. Es sei die eine, verständliche Seite der Medaille, dass Behörden sorgsam auf die Einhaltung von Gesetzen und Vorschriften achten. Dass deren Zahl und Umfang zunehme, darauf habe sich die Bauwirtschaft, wie andere Branchen auch, eingestellt. Dass aber die amtliche Prüfung nicht koordiniert erfolgt, Projekte über lange Zeit zwischen den einzelnen Behörden hin und her wandern und die besonders kritischen Themen meist erst am Ende behandelt werden und dann alles zuvor Erreichte gefährden – das sei inzwischen vielfach außerhalb des kalkulierbaren Rahmens angelangt. „Am schlimmsten ist diese Salamitaktik zu Beginn, bis dann am Ende die richtigen Fallbeile kommen“, analysiert Marko Graf, Prokurist bei Stahl- und Hallenbau Uhl, die Lage der Betroffenen.

„Mich würde es nicht wundern, wenn der ein oder andere Investor angesichts dieser Zustände irgendwann sagt: Ich kann mein Geld auch anderswo arbeiten lassen“, meinte Architekt Stephan Haas. Wobei er gleichzeitig auf ein positives Gegenbeispiel verwies. In einer Bauaufsichtsbehörde werden Anträge innerhalb von vier Wochen bearbeitet und genehmigt oder entsprechend abgelehnt. Manchmal sei schon nach 14 Tagen eine Rückmeldung da und das Projekt kann zügig bearbeitet werden.

Starke Unterschiede zwischen den Regionen beobachtete auch Marko Graf, der zugleich eine Lanze für Behörden brach, die „mit dem gleichen Mangel an Fachkräften fertig werden müssen wie wir“. So habe im vorigen Jahr eine wahre Flut von Bauanträgen die Ämter überschwemmt, die einen richtigen Stau bei der Bearbeitung verursacht hätte: „Kein Wunder, wenn die Stapel auf den Schreibtischen immer höher werden.“

Öffentliche Ausschreibungen: Gesetz des Marktes außer Kraft?

Ein heftig diskutiertes Thema in der Runde war, wenig überraschend, öffentliche Ausschreibungen. Denn überraschenderweise scheinen gleichzeitig mit den geschilderten Unsicherheiten bei der Finanzierung die erwirtschaftbaren Gewinne zu stagnieren – insbesondere bei Aufträgen aus dem öffentlichen Bereich. Die Vertreter der Bau- und Immobilienbranche sehen hier klassische Kräfte des Marktes außer Kraft gesetzt. Zum Beispiel jene, dass die Preise steigen, wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt. „Mich treibt die Frage jede Nacht um“, sorgte sich Englisch, „warum das dort nicht funktioniert.“ Während bei freihändigen Vergaben sowohl Auftraggeber wie Architekten und Ingenieurbüros erkannt haben, was verbindliche Zusagen und Qualitäten wert sind, beharren die öffentlichen Auftraggeber – „unsere Grundlast“ – auf Althergebrachtem.

Es war denn auch in diesem Zusammenhang nicht das von früher bekannte Protestgeheul der Zukurzgekommenen zu hören, sondern mehr die resignative Beobachtung, dass angesichts der immer größeren Komplexität und Forderung nach kleinsten Details der Aufwand gerade für kleinere Betriebe kaum mehr zu leisten ist – vor allem unter der Annahme, nur der Preis zählt, aber nicht die Qualität. Das habe zu einer bedenklichen Verschiebung geführt: „Die Großen holen sich die Ausschreibungen und die Kleinen führen sie dann als Subunternehmer aus, weil die Großen gar nicht die Kapazitäten dafür haben“, fasste Stenger seine Beobachtungen zusammen und nannte das Übel beim Namen. „Sie werden bei jeder Ausschreibung einen Mitbewerber finden, der jenseits von Gut und Böse kalkuliert.“

Der daraus entstehende Wildwuchs bei den Beschäftigungsverhältnissen auf den Baustellen, auf denen die Schar der „Sub-Subs“ wächst, die ohne Fachkenntnis und zu Hungerlöhnen die Arbeiten erledigen, damit der Preis gehalten wird, bedrohe die mittelständischen Firmen in ihrer Existenz und erhöhe gleichzeitig das Risiko von Qualitätsmängeln – sowie den Aufwand für „Nebenwirkungen“ bei Projekten, in die man eingebunden ist. Haas: „Da verbringt man dann auf einmal viel Zeit als Zeuge vor Gericht, weil ein Sub-Sub Mitarbeiter nicht ordentlich beschäftigt hat.“

Gebäude sind zur Visitenkarte geworden und senden Botschaften aus

Was Bauleidenschaft und Prestigedenken der Bauherren angeht, sind sich die Teilnehmer einig, dass es hier grundlegende Paradigmenwechsel gegeben hat. Mit einer Ausnahme: Funktionalität und Preis-Leistungs-Verhältnis stehen nach wie vor an erster Stelle. Doch die Begeisterung für mehr oder weniger ausgeprägte „Corporate Architecture“, bei der die Gebäude öffentlichkeitswirksame Botschaften ausstrahlen, hat ebenso zugenommen wie das Verständnis für umweltbewusstes und ressourceneffizientes Bauen. Paläste mit reichlich umbautem Raum, wie sie einst en vogue waren, sucht man heute vergeblich. Nicht nur wegen der Heizkosten. „Bauherren von heute bauen zwar für heute, aber sie fordern von vorneherein die Flexibilität ein, ihr Gebäude später anders nutzen zu können“, berichtete der selbstständige Architekt Markus Eckenweber. „Da haben wir schon einmal zu hören bekommen: Warum zeichnen Sie Stützen ein? Der Statiker soll etwas liefern, das große, saubere Flächen bietet, die sich bedarfsgerecht umgestalten lassen“, ergänzte Haas. Er erinnerte sich an eine Etage in einem Verlagsgebäude aus den 1970er Jahren, die sich komplett leerräumen ließ: „800 Quadratmeter, in denen nur die beiden Treppenhäuser zu berücksichtigen waren. Die haben damals schon vorausschauend gebaut.“

Vorausschauend zeigten die Teilnehmer am Round Table auch dem Standort Würzburg keine besonders guten Perspektiven auf, was die Entwicklung von Gewerbeflächen angeht. Die landschaftlich schöne, aber für die Stadtentwicklung hinderliche Lage im Maintal erweist sich zum Beispiel aus Sicht von Höhn als wenig attraktiv: „Welche Objekte können hier noch realisiert werden? Wo besteht Umsetzungsreife?“ Zumal sich Areale wie entlang der Nürnberger Straße als problematisch erweisen, wie die Experten mit Blick auf die alte Feuerwehrschule oder das ehemalige Kasernengelände feststellten: Die ironisch als „Bodenschätze“ bezeichneten kontaminierenden Altlasten aus früherer Nutzung seien ein Hindernis für Investoren. Dazu kommen freier demokratischer Wille in der Kommune, die Ablehnung möglicher Entwicklungen durch Bürgerentscheide sowie ein politisch motiviertes, aber realitätsfremdes Festhalten an längst überholten Bebauungsplänen von anno dazumal mit aus heutiger Sicht realitätsfremden Planungsanforderungen. Häufig bleibe auch aus nicht ersichtlichen Gründen wertvoller Baugrund ungenutzt. Viele kleine Gemeinden in der Region erwiesen sich da, auch im Sinne ihrer Zukunftssicherung, als pragmatischer. Als Beispiele wurden Kommunen wie Estenfeld oder Eibelstadt genannt: „Die machen die Tür auf für ­Expansion.“

Den größten Lacher des Nachmittags – wenn auch als Ausbruch von Galgenhumor – bekam übrigens Thomas Englisch mit seinem Bericht aus ­einer Diskussion mit einer Behörde: „Ich darf ­keinen Zaun vor meine Ausgleichsflächen bauen, weil sonst die Vögel dort nicht hinkommen. Woanders fliegen die. In Mainfranken gehen sie offenbar zu Fuß.“

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